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誉山国际VS绿湖国际,同是增城超大型楼盘,为何相差这么大?

2020-02-07 12:30:00      来源: 大房哥 收藏本文

在广州东部房地产市场,凡是超大型楼盘,他们持续的可以卖很多年。东部最热销的区域,绝对就是增城板块,敏捷绿湖国际和合景誉山国际,这两个盘就是典型的代表。它们分多期开发,从首次开盘到如今都已超过6年了。评判一个楼盘好不好,应该由业主们说了算。


誉山国际VS绿湖国际,同是增城超大型楼盘,为何相差这么大?


作为东部房产博主的大房哥,深耕到每一个楼盘骨髓里。合景誉山国际,敏捷绿湖国际,是增城多年持续在售的超大型楼盘,今天就盘盘它们两。


誉山国际VS绿湖国际,同是增城超大型楼盘,为何相差这么大?


每次写关于石滩板块的楼盘,脑海中就会浮现石滩黑星,这是敏捷绿湖国际的业主对我的称呼。大房哥的房产自媒体,一直是坚持中肯的角度去评测每一个楼盘。对于石滩板块,个人认为它就是一个概念板块。广州新东站、广州16号线、这些都是规划之中的事情。对于投资,我们可以等,但也不可能买套房子持有十年以上。大房哥认为,买套房产持有年限超过十年,涨幅比例没有4倍以上,算是失败的投资。而对于住家,住不上那么也要有升值属性,同时也可以租出去,还可以换位居住。


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敏捷绿湖国际

楼盘处于增城石滩镇新城大道,均价13000元平米,基本都是刚需户型,二三四房型都有。楼盘卖的是广州16号线地铁,广州新东站,黄岗学校,石滩实验中学。购房客90%的都是广州市区客,投资客占80%,住家客占20%。从第一次开盘到现在,楼盘的入住率不到20%,因为租金比较廉价,所以比较受租户们欢迎。


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楼盘投资客均多,所以入住率一直上不去,住家客买了也没法住,跟投资客也一样,只能空置在此。这个区位没有通地铁,不像新塘那么便捷通勤市区。就连朱村目前通了地铁,各楼盘的入住率在短期也不能提升上去。

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合景誉山国际

楼盘处于永宁街新新公路栋侧,地产界都称它为永和板块,它与黄埔区永和和长岭居比邻。之前这个板块最热门都话题是富士康项目,目前富士康也不了了知。楼盘卖点是新白广城轨永和站,新塘万达,楼盘有多所学校,还有社区商业广场,社区巴士通往黄埔和市区核心地铁口。售价在16000元左右,不同区价格也不一样。


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主打小户型产品,七十多,八十多的刚需三房,以及九十多到一百二十多的四房。不过这个项目的入住率超过80%,业主都是来自新塘、黄埔、天河。这三个板块,黄埔板块均多,项目的地理位置距离黄埔永和、科学城、西区、东区、距离不算远。黄埔区不限行,可选择自驾车、乘坐社区楼巴都能与地铁接驳。每个区都有规划学校,这是一个非常有居住粘性的配套。变电站、垃圾站、可以说是这个楼盘业主们经常聊起的话题,誉山国际多次维权事件,也都是围绕这几个原因。


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誉山国际VS绿湖国际,居住属性谁会更好呢?

前文从升值属性,居住配套,业主人群,很均衡的分析了它们的优缺陷。作为广州郊区板块,一大半的房子,都是市区投资客和刚需客买下的。它们的商圈和教育,与楼盘入住率是有着密切的关联。楼盘的入住率都是刚需客撑起来的,这个关键点就是交通问题。谁捷通勤距离更近,谁的通勤范围更广,楼盘就能提升入住率。比如新塘与朱村作为比较,新塘更近黄埔和天河,商业配套,教育配套,通勤方式,比朱村强很多。从中我们就能发现,新塘的入住率比朱村高。拿誉山国际和绿湖国际做对比,后者生活配套比较弱,短期入住率也不能提升,二手房转化为刚需客接盘,需要很多年以后,各种生活配套迟迟不能跟上。


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绿湖国际VS誉山国际,投资属性谁更强呢?

上段文讲述了两个楼盘的居住属性,对于投资属性,我们需要推迟多年后来看。这里需要做一个假设,期限我们定在10年后。广州新东站以建设好,广州16号线地铁以通车。广州23号线地铁也通车,新白广也通车。我们主要围绕16号线,与新白广城轨来分析。


誉山国际VS绿湖国际,同是增城超大型楼盘,为何相差这么大?


规划中的16号线,它是增城区内的一条地铁线。连接广州13号线和21号线,从绿湖国际乘坐地铁,通往市区,可以选择两个不同的方向。选择21号线接驳增城广场站(快线站),到员村需要超过70分钟。选择13号线连接新沙站,通勤到广州市区核心地段,乘车时间起码超过100分钟。


誉山国际VS绿湖国际,同是增城超大型楼盘,为何相差这么大?


新白广通车,这条城际轨道也是与广州13号线和21号线接驳。班次不会有地铁多,但是如果卡点去乘车,到新塘TOD和到镇龙枢纽,这段距离乘车时间大约在6-10分钟左右,到镇龙交通枢纽,处于广州21号线快线站,乘车去到员村大约总共用时在50分钟。乘换到新塘TOD乘坐13号线去到珠江新城,大约用时间80分钟左右。


誉山国际VS绿湖国际,同是增城超大型楼盘,为何相差这么大?


除此之外,我们再来盘盘两个板块的发展。广州新东站对于房价的带动意义并不大,就拿广州南站作为参照,它是广州最大的交通中心,多年后的今天也未让那个板块腾飞,对于房价的带动性并不强。这种交通中心,放置在广州的边缘,偏离了人口密集区,就不能体现它的价值。无论广州还是深圳,发展都是以核心区往外扩撒发展,两个区位对比,永和板块目前的产业,就比石滩占优势。


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请别再称大房哥为石滩黑星,此文章以站在最公平角度去评测的。

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